Барышева Мария Андреевна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
СОБСТВЕННИКИ НЕДВИЖИМОСТИ МОГУТ ТРЕБОВАТЬ ОТ ВЛАДЕЛЬЦЕВ САМОВОЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ ОБОРУДОВАТЬ КРЫШИ СНЕГОЗАДЕРЖАТЕЛЯМИ
(Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2018 г. № 86-КГ18-11)
Памятник истории и архитектуры. Правовая ситуация, разбираемая в настоящем докладе, возникла между собственниками квартир в одноэтажном здании — памятнике архитектуры XIX века. По боковым фасадам памятника расположены окна и входы во внутренние помещения, крыша памятника двухскатная, внутри здание разделено глухими перегородками, которые разделяют дом на четыре квартиры.
Истец. Собственником жилой недвижимости (квартиры) в здании является истец. Помимо квартиры истец обладает правом на долю в праве собственности на земельный участок площадью 10 кв. м. Кроме того, истец обладает правом на долю в праве собственности на другой земельный участок площадью 221 кв. м. Земельные участки предназначены для эксплуатации индивидуального жилого дома — одноэтажного здания — памятника архитектуры XIX века.
Ответчики. Ответчикам принадлежит другая жилая недвижимость (квартира) в здании. Квартира принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, то есть каждый из ответчиков обладает правом на долю в праве собственности на общую квартиру. Кроме того, каждому из ответчиков принадлежит право на долю в праве собственности на земельный участок площадью 10 кв. м., а также право на долю в праве собственности на земельный участок площадью 221 кв. м. Целевое назначение земельных участков: эксплуатация индивидуального жилого дома — одноэтажного здания — памятника архитектуры.
Самовольная постройка. Обращаясь в суд, истец указал, что с левого фасада дома ответчики самовольно возвели пристройку. Часть дома, принадлежащая ответчикам, имеет двускатную кровлю. Кровля покрыта оцинкованными металлическими листами, не оборудована системами снегозадержания. Отсутствие снегозадержателей вызывает лавинообразный сход снега и льда с крыши на тропу. Сход снега и льда происходит на тропу, ведущую к входу в квартиру, принадлежащую истцу.
Строительный мусор. Кроме того, истец указал в исковом заявлении, что ответчики засыпали двор дома строительным мусором. Из-за строительного мусора перед калиткой образовался перепад высот тротуара и двора в 20 см., в результате создана опасность получения травмы.
Требование. Обращаясь с иском в районный суд, истец требовал возложить на ответчиков обязанность установить снегозадержатели на скате крыши жилого дома, устранить перепад высот тротуара и двора, для чего убрать весь строительный мусор.
Решение. Районный суд отказал в иске. Решение оставлено в силе апелляционной инстанцией. Отказ в иске мотивирован тем, что крыша жилого дома — памятника архитектуры — общее имущество всех собственников квартир в жилом доме.
Действующее законодательство не возлагает обязанность установить снегозадержатели только на собственника одной из квартир. Такая обязанности не возлагается на собственника даже в том случае, если установку снегозадержателей необходимо произвести на части крыши, расположенной над квартирой одного собственника.
Кассация. Апелляционное определение суда областного звена отменено Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2018 г. № 86-КГ18-11. Дело направлено в суд апелляционной инстанции для нового рассмотрения. Значимость названного определения для судебной практики подчеркнута его публикацией в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019). Обзор утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г.
Мотивы. Судебная коллегия по гражданским делам указала, что по делу установлено, что ответчики возвели пристройку к своей квартире в жилом доме. Напомним, что данный дом является недвижимостью и памятником архитектуры XIX века.
Ответчики возвели пристройку самовольно, без получения необходимых разрешений. Пристройкой пользуются ответчики.
Суды установили, что наклон крыши жилого дома, реконструированного в ходе самовольного строительства пристройки, направлен на пешеходную дорожку. Снег и лед, скапливающийся на крыше, падает на пешеходную дорожку, создает препятствия и опасность для людей, проходящих по дорожке.
Данному обстоятельству не дано судами надлежащей оценки.
Преюдиция. Ранее истец обращалась к ответчикам с иском о сносе пристройки, замене металлической кровли на кровлю из шифера. Требование было обосновано сооружением пристройки без согласования с государственным центром по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры. Кроме того, истец утверждал об опасности схода снега с металлической крыши пристройки.
В иске было отказано. Однако спорная пристройка признана самовольной.
Правоположение. По смыслу правовых норм (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 12, 209, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), указала Судебная коллеги по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, в случае признания пристройки к многоквартирному жилому дому самовольной, у собственников помещений в многоквартирном жилом доме, не возникает право общей долевой собственности на помещения, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, связанные с его самовольной реконструкцией. Следовательно, у собственников жилой недвижимости, которые не возводили самовольную постройку, не пользуются самовольной постройкой, не возникает обязанность по содержанию самовольной постройки.
Объяснение. Самовольная постройка не может быть объектом права собственности. Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. от 18. 07. 2019) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Если нельзя приобрести индивидуальное право собственности на объект самовольного строительства, то нельзя приобрести право на долю праве собственности на объект самовольного строительства. Крыша, покрытая оцинкованным железом, является частью пристройки, а пристройка является объектом самовольного строительства.
Логика. Суды отказали в иске о возложении обязанности установить снегозадержатели на крыше, поскольку обязанность содержать общее имущество дома, возлагается на всех собственников. В состав общего имущества собственников входят, в частности, крыши (подп. 3 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ред. 26. 07. 2019).
Следовательно, собственник недвижимости в многоквартирном доме и другие собственники должны прийти к соглашению об установке снегозадержателей на крыше, а не предъявлять друг другу притязание об установке снегозадержателей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации руководствовалось той же самой логикой, но иначе. Крыши пребывают в общей долевой собственности собственников жилых помещений (квартир). Однако самовольная постройка не может быть объектом права собственности.
Для самовольной постройки и крыши на данной постройке, собственники, не осуществлявшие самовольного строительства, являются посторонними лицами. Постройка им не принадлежит. Поэтому собственники недвижимости могут предъявить иск к соседям об оборудовании снегозадержателями крыши над самовольной постройкой, если соседи постройкой пользуются и владеют.